¿Qué pasará con el precio de la vivienda en España en 2024?

El año 2024 se presenta como un año lleno de incertidumbres para el mercado inmobiliario español. Por un lado, los bancos centrales han iniciado un proceso de endurecimiento de las condiciones financieras, lo que podría frenar la demanda de vivienda. Por otro lado, la oferta de vivienda nueva sigue siendo escasa en las zonas más dinámicas, lo que podría sostener los precios. ¿Qué previsiones hay para el próximo año? ¿Veremos una caída del precio de la vivienda como en 2007 o una subida moderada como en los últimos años?

Según el economista de BBVA Research, Félix Lores, el precio de la vivienda podría aumentar un 3% en 2024, pero solo en términos nominales. Si se tiene en cuenta la inflación, que se espera que sea del 3,6%, el precio real de la vivienda bajaría un 0,6%. “Las expectativas indican que el precio de la vivienda podrá seguir creciendo en el presente bienio”, afirma Lores. “Aunque en términos reales es posible que la tasa de crecimiento todavía siga siendo negativa, dados los niveles de inflación que se prevén en 2023 y 2024”, aclara.

¿Qué factores influyen en el precio de la vivienda?

El precio de la vivienda depende de la interacción entre la oferta y la demanda. La oferta está determinada por la cantidad de viviendas disponibles para la venta, tanto nuevas como de segunda mano. La demanda está influida por el nivel de renta de las familias, las expectativas sobre el futuro, las condiciones financieras y las preferencias de los compradores.

Históricamente, el aumento de los tipos de interés oficiales ha tenido un efecto negativo sobre el precio de la vivienda, ya que encarece el crédito y reduce el poder adquisitivo de las familias. El Banco Central Europeo ha subido los tipos de interés desde el 0% al 4,5% desde mediados de 2022, lo que ha generado temor a una crisis similar a la de 2007, cuando el estallido de la burbuja inmobiliaria provocó una caída drástica del precio de la vivienda en España.

Sin embargo, la situación actual es muy diferente a la de entonces. Una de las principales diferencias es la oferta de vivienda. “Mientras en aquellos años el mercado estaba expuesto a una elevada sobreoferta de vivienda nueva sin vender, en la actualidad ocurre lo contrario y lo que impera en las zonas de mayor actividad económica es la escasez de oferta de vivienda”, explica Lores. “Sin duda, la sobreoferta de vivienda entonces propició que la fase de descenso del ciclo inmobiliario se extendiera en el tiempo y que los precios cayeran con intensidad, sobre todo, en las zonas más expuestas al exceso de oferta”, añade.

Otra diferencia importante es el nivel de endeudamiento de las familias y las empresas. En 2007, la deuda era mucho más alta que ahora, lo que hacía más vulnerable al sector privado ante los cambios en las condiciones financieras. Además, en 2007 casi todas las hipotecas eran a tipo variable, lo que exponía a los hogares a las fluctuaciones de los tipos de interés. En la actualidad, las hipotecas a tipo fijo han ganado mucho peso. En 2022, el 65% del crédito hipotecario destinado a compra de vivienda estaba financiado a tipo fijo, lo que reduce el riesgo de variaciones en los tipos de interés en muchos hogares.

Por último, también hay una diferencia notable en la cantidad de vivienda que se construye. Entre 2004 y 2007 se iniciaron más de 733.000 viviendas nuevas cada año. Entre 2018 y 2022 se han iniciado poco más de 100.000 viviendas nuevas al año. Esto significa que en el primer periodo se construían 1,7 viviendas por cada nuevo hogar creado, mientras que en el segundo periodo esta ratio ha bajado a 0,9 viviendas por nuevo hogar (esta cifra se situó ligeramente por encima del 0,5 en 2022).

¿Qué perspectivas hay para el futuro?

Según Lores, el principal factor que está sosteniendo el precio de la vivienda es la escasez de oferta, sobre todo de vivienda nueva. Al mismo tiempo, la demanda se mantiene relativamente fuerte, gracias a la recuperación del mercado laboral. En 2022, se vendieron unas 720.000 viviendas. En 2023, se espera que el nivel de transacciones se sitúe en torno a las de 2019, cuando se firmaron unas 575.000 operaciones de compraventa, un nivel similar al de 2008.

Por todo ello, el precio de la vivienda podría seguir subiendo en términos nominales, aunque a un ritmo menor que en los años anteriores. La previsión actual apunta a un aumento del 3% en 2024, pero en términos reales el precio bajaría un 0,6%. Esto significa que el precio de la vivienda se está ajustando lentamente a su valor de equilibrio, sin sufrir una caída brusca como en 2007. Sin embargo, esta tendencia podría cambiar si se producen cambios significativos en las condiciones económicas o financieras, o si se adoptan medidas que afecten al mercado inmobiliario, como una reforma fiscal o una regulación del alquiler. Por eso, es importante estar atentos a la evolución del sector y a las decisiones de los agentes implicados.